Wprowadzenie

Warszawa pozostaje liderem w sektorze powierzchni biurowych w Polsce i Europie Środkowo-Wschodniej. Pomimo wyzwań związanych z pandemią COVID-19 i transformacją sposobów pracy, stolica Polski konsekwentnie rozwija swoją infrastrukturę biurową, dostosowując się do nowych oczekiwań najemców i zmieniającej się dynamiki rynku.

W naszym raporcie przyglądamy się kluczowym wskaźnikom i trendom kształtującym warszawski rynek biurowy w 2023 roku, prezentując kompleksową analizę aktualnej sytuacji oraz prognozy na najbliższe miesiące.

Podaż powierzchni biurowej

Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie osiągnęły na koniec trzeciego kwartału 2023 roku poziom 6,2 mln m². Oznacza to wzrost o około 150 000 m² w porównaniu do analogicznego okresu roku 2022.

W budowie znajduje się obecnie około 220 000 m² powierzchni biurowej, z czego około 80% ma zostać oddane do użytku do końca 2024 roku. Tempo nowych inwestycji uległo spowolnieniu w porównaniu do rekordowych lat 2019-2020, co jest spowodowane zarówno zwiększoną ostrożnością deweloperów, jak i wyzwaniami związanymi z rosnącymi kosztami budowy i finansowania.

Największe projekty biurowe oddane do użytku w 2023 roku to:

• Warsaw UNIT (Ghelamco) - 57,000 m²
• Forest Tower (HB Reavis) - 51,500 m²
• SkySawa (PHN) - 31,000 m²
• The Bridge (Skanska) - 47,000 m²

Popyt na powierzchnię biurową

W pierwszych trzech kwartałach 2023 roku w Warszawie wynajęto łącznie około 520 000 m² powierzchni biurowej, co oznacza wzrost o około 15% w porównaniu do analogicznego okresu roku poprzedniego. Jest to pozytywny sygnał wskazujący na stabilizację i powolny powrót do normalności po zawirowaniach związanych z pandemią.

Największy udział w strukturze popytu mają:

• Nowe umowy - 54%
• Renegocjacje i przedłużenia umów - 32%
• Ekspansje - 14%

Sektory, które wykazywały największą aktywność najmu w 2023 roku to:

• Sektor IT i technologiczny - 28%
• Usługi biznesowe i finansowe - 23%
• Sektor publiczny - 15%
• Przemysł i energetyka - 12%
• Pozostałe - 22%

Wskaźnik pustostanów i stawki czynszu

Wskaźnik pustostanów w Warszawie na koniec trzeciego kwartału 2023 roku wyniósł 11,9%, co oznacza nieznaczny spadek o 0,5 punktu procentowego w porównaniu do końca 2022 roku. Najniższy poziom pustostanów (poniżej 8%) odnotowano w centralnych lokalizacjach biznesowych, podczas gdy na obszarach peryferyjnych wskaźnik ten może sięgać nawet 15-17%.

Stawki czynszu w Warszawie pozostają stabilne, z niewielką tendencją wzrostową w najlepszych lokalizacjach:

• Centrum miasta: 18-25 EUR/m²/miesiąc
• Lokalizacje poza centrum: 12-16 EUR/m²/miesiąc

Warto zauważyć, że na skutek rosnących kosztów eksploatacyjnych (energia elektryczna, ogrzewanie, usługi) całkowity koszt najmu powierzchni biurowej wzrósł o około 15-20% w porównaniu do 2021 roku, co stawia przed właścicielami budynków nowe wyzwania związane z optymalizacją kosztów operacyjnych.

Kluczowe trendy na rynku biurowym w Warszawie

1. Elastyczność i hybrydowy model pracy

Pandemia COVID-19 na trwałe zmieniła podejście firm do organizacji pracy. Obecnie większość przedsiębiorstw w Warszawie stosuje model hybrydowy, łączący pracę zdalną z obecnością w biurze. Skutkuje to rosnącym zapotrzebowaniem na elastyczne przestrzenie i rozwiązania pozwalające na efektywne zarządzanie zmiennym zapotrzebowaniem na powierzchnię.

Obserwujemy wzrost popularności biur typu flex, które umożliwiają dostosowanie powierzchni do aktualnych potrzeb. Operatorzy przestrzeni coworkingowych, tacy jak WeWork, Spaces czy Brain Embassy, odnotowują znaczący wzrost zainteresowania swoimi usługami.

2. Zrównoważony rozwój i certyfikacja ekologiczna

Kwestie środowiskowe stają się priorytetem zarówno dla deweloperów, jak i najemców powierzchni biurowych. Najnowsze projekty w Warszawie starają się uzyskać certyfikaty LEED, BREEAM czy WELL na najwyższych poziomach, oferując rozwiązania minimalizujące ślad węglowy i zużycie energii.

Coraz więcej firm, szczególnie dużych korporacji międzynarodowych, ma w swoich strategiach cele związane ze zrównoważonym rozwojem, co przekłada się na wybór budynków spełniających najwyższe standardy ekologiczne.

3. Technologia i smart building

Inteligentne budynki biurowe wyposażone w zaawansowane technologie zarządzania przestrzenią, jakością powietrza, oświetleniem i bezpieczeństwem stają się standardem na warszawskim rynku. Aplikacje mobilne umożliwiające rezerwację sal konferencyjnych, biurek czy miejsc parkingowych są już powszechnie dostępne w najnowszych biurowcach.

Pandemia przyspieszyła również wdrażanie rozwiązań bezkontaktowych i systemów monitorujących obłożenie przestrzeni, co pozwala na optymalizację wykorzystania powierzchni i poprawę doświadczeń pracowników.

4. Wellbeing i doświadczenie pracowników

W obliczu rywalizacji o talenty, firmy przykładają coraz większą wagę do jakości przestrzeni biurowej jako elementu wpływającego na satysfakcję i produktywność pracowników. Biura są projektowane z myślą o zróżnicowanych potrzebach: od przestrzeni do cichej, skoncentrowanej pracy, przez obszary współpracy, aż po strefy regeneracji i relaksu.

Popularność zyskują rozwiązania promujące zdrowie psychiczne i fizyczne, takie jak strefy fitness, miejsca do medytacji czy zielone tarasy. Ważnym elementem stają się również udogodnienia dodatkowe: od kantyn i kawiarni, przez sklepy i punkty usługowe, aż po przedszkola czy punkty medyczne.

Prognozy na przyszłość

Na podstawie analizy obecnych trendów i czynników ekonomicznych, przewidujemy następujące kierunki rozwoju warszawskiego rynku biurowego w najbliższych latach:

• Umiarkowany wzrost podaży - deweloperzy będą ostrożnie podchodzić do nowych inwestycji, koncentrując się na projektach w najlepszych lokalizacjach i o najwyższym standardzie.
• Polaryzacja rynku - zwiększający się rozdźwięk między budynkami klasy A+ spełniającymi najwyższe standardy a starszymi obiektami, które będą wymagały modernizacji lub zmiany funkcji.
• Wzrost znaczenia ESG (Environment, Social, Governance) - czynniki środowiskowe, społeczne i związane z ładem korporacyjnym będą coraz silniej wpływać na decyzje najemców i inwestorów.
• Kontynuacja trendu elastyczności - biura będą ewoluować w kierunku przestrzeni dostosowanych do modelu pracy hybrydowej, z naciskiem na rozwiązania wspierające współpracę i budowanie relacji między pracownikami.

Podsumowanie

Warszawski rynek biurowy po okresie niepewności związanej z pandemią wchodzi w fazę stabilizacji i adaptacji do nowych realiów. Wysoka jakość zasobów biurowych, dynamiczny rozwój miasta i silna pozycja gospodarki Polski sprawiają, że Warszawa pozostaje atrakcyjnym miejscem dla firm planujących rozwój w regionie Europy Środkowo-Wschodniej.

Kluczem do sukcesu na obecnym rynku jest elastyczność i zdolność do szybkiego dostosowywania się do zmieniających się oczekiwań najemców. Zarówno deweloperzy, jak i właściciele budynków, którzy zrozumieją i zaimplementują trendy związane ze zrównoważonym rozwojem, technologią i dobrostanem pracowników, będą w stanie przyciągnąć i utrzymać najlepszych najemców.

Sturnmange będzie kontynuować monitoring warszawskiego rynku biurowego, dostarczając aktualnych analiz i rekomendacji dla inwestorów i najemców zainteresowanych tym dynamicznym sektorem nieruchomości komercyjnych.